Les gens ont une double vision de la propriété des propriétés locatives. D’une part, être un bailleur semble être un bon plan pour gagner beaucoup d’argent relativement facilement et en toute sécurité, et en plus, vous possédez des biens immobiliers. Et d’autre part, les gens craignent les risques associés, le temps à dépenser sur eux, les mauvais locataires mais aussi le fait qu’il peut y avoir plus de coûts que prévu et aussi d’autres risques importants.
Avoir une propriété locative est quelque chose que les gens ont à l’esprit
Beaucoup se disent les uns aux autres, un jour j’achèterai ou je devrai construire à louer. Et puis vient le jour où vous voulez planifier votre retraite ou pour toute autre raison, et vous pensez : « Nous pourrions acheter une ou deux propriétés locatives afin de gagner un revenu direct et de diversifier nos placements ».
Nous avons établi pour vous une liste d’aspects pour et contre pour vous guider dans ce type de décision.
Avantages de faire de l’immobilier de location
Les avantages de posséder une propriété locative sont relativement peu nombreux, nous avons liste quatre, mais ils sont significatifs. Pour le dire simplement, si tout s’aligne bien, vous pouvez obtenir un retour intéressant avec une propriété locative.
Le loyer est un revenu régulier
Le plus grand avantage de posséder une propriété locative est que les locataires vous fourniront un revenu direct. Ces loyers mensuels peuvent à la fois financer un crédit si vous deviez en faire un ou nourrir directement votre épargne.
Si vous possédez une maison que vous louez pour 800€ par mois, cette maison, une fois occupée, générera 9.600€ brut par an sur vos comptes.
Il est difficile de contester un tel flux de revenus direct. Il ne le fait pas, il vaut la peine, cependant, que ce genre de chiffres soit optimiste et que nous ne devrions pas nous contenter d’attendre de tels résultats. Pour la sécurité dans votre plan financier, comptez un jour férié de l’ordre un mois par an ou par 18 mois, tout dépend de l’état de votre maison à louer ou du type de locataire.
Croissance de la valeur du revenu immobilier
En outre, puisque vous êtes un propriétaire, vous avez tout à gagner d’une augmentation de la valeur de la propriété au fil du temps en raison de l’évolution de la demande dans la région, même si la propriété ne subit pas de changements. Il est courant de réaliser la plus-value puisque les prix de l’immobilier sont orientés vers le haut. Par exemple, au cours des 7 dernières années, le prix moyen des villas est passé de 117 677€ à 144 087€.
Source :
https://statbel.fgov.be Cela va évidemment être une chose variable, car cela dépend fortement de la zone où se trouve votre propriété locative. Dans certaines régions, la valeur peut augmenter considérablement en quelques années, tandis que dans d’autres, elle peut augmenter de façon plus raisonnable. Idéalement, cette croissance de la valeur suit au moins le rythme de l’inflation. Si vous êtes dans une région supérieure à la moyenne, votre retour deviendra très important.
Vous pouvez augmenter la valeur de votre propriété
L’ autre facteur que vous devez prendre en compte est que vous pouvez toujours ajouter de la valeur à la propriété que vous maintenez et améliorez. Faire des choses comme repeindre la maison, ajouter un nouveau revêtement, refaire l’intérieur, faire l’aménagement paysager de base dans la cour et le jardin, etc. ajoutera de la valeur à la maison sans frais des ressources financières importantes.
Non seulement il vous permettra de facturer plus pour le loyer, mais il augmentera également la valeur de la propriété si vous décidez de la vendre à l’avenir.
Si vous aimez les projets d’amélioration de l’habitat, cela devrait être une attraction majeure pour l’achat d’une propriété locative. Vous aurez la possibilité de le développer au moment de l’acquisition ainsi qu’entre les locataires, ce qui vous donnera de très bons dividendes.
Vous pouvez investir en ayant une partie du capital
Si vous avez assez pour payer les frais de notaire et/ou la TVA, selon que vous construisez ou achetez chez l’ancien, plus 10% du prix d’achat, vous devriez facilement avoir un crédit. Ce sont les loyers qui paieront le crédit et vous devriez toujours obtenir un solde mensuel positif. Au fin de la durée du crédit, le loyer total devient net.
Chaque remboursement de paiements mensuels est une sorte d’épargne forcée que votre locataire fait pour vous.
Les inconvénients de l’immobilier de location
Chaque pièce a son revers, et il ne serait pas honnête de ne pas mentionner les caprices qu’un bailleur peut souffrir. Individuellement, ces inconvénients sont relativement faibles, mais ils doivent être pris en compte.
Concentration des actifs
L’ un des inconvénients d’investir dans un bien locatif est que pour la plupart des gens, la propriété d’un bien locatif est une concentration importante de leurs actifs.
Le problème de cette concentration est le manque de diversification. Que vous le vouliez ou non, en possédant une propriété locative, vous vous connectez au marché immobilier local de manière très étroite. Imaginez avoir acheté et qu’une usine est venue s’installer dans le voisinage immédiat.
La concentration des actifs n’est pas une bonne stratégie d’investissement. Cependant, plus vous avez de richesse, moins il devient un facteur de risque, et plus la propriété d’un bien devient un outil de diversification plutôt qu’une priorité.
Risque locataire
- Les locataires risquent toujours de ne pas payer leur loyer. Il s’agit encore d’une minorité de cas, mais quand cela vous arrive, c’est très ennuyeux et financièrement, cela peut être un coût qui ruinera votre rendement annuel. Bien sûr, parfois vous aurez un bon locataire qui paie son loyer à temps pendant des années et des années, mais ce n’est jamais une garantie.
- Certains locataires peuvent également causer plus de dommages que d’autres. Bien sûr, vous aurez le dépôt de garantie, mais c’est toujours un coût et un risque.
- Il y a aussi le risque de ne pas avoir de locataire de tout, ce qui signifie que vous aurez des périodes d’inoccupation de la propriété où la propriété ne génère aucun revenu locatif.
Taxes et frais et assurances
Que la propriété soit louée ou non, vous devrez toujours payer les impôts fonciers, le coût de l’assurance sur la propriété et s’il s’agit d’un immeuble collectif, le fiduciaire du bien. Notez que pour les impôts, vous êtes soumis à la double imposition en Belgique puisque vous êtes imposé sur le revenu cadastral via le compte d’impôt immobilier et que le revenu cadastral indexé augmente votre revenu dans votre déclaration fiscale. Mais rassurez-vous, la taxe sur les biens locatifs à usage privé est relativement faible malgré tout en Belgique.
C’ est un coût assez stable que vous saurez clairement à l’avance, mais il reste un coût qui réduit vos profits. Il est particulièrement douloureux si vous n’avez pas quelqu’un qui occupe votre propriété, car cela signifie que ces coûts viendront directement à votre épargne. Mais cette situation est rare parce que la demande de propriétés à louer est élevée partout en Belgique.
Investissement personnel plus important que les autres placements
Dans la plupart des cas, vous devrez consacrer du temps à cette propriété locative :
- vous devrez faire diverses réparations à un moment donné,
- vous devra interagir avec les locataires,
- vous devrez chercher de nouveaux locataires et visiter la propriété,
- vous aurez quelques travaux administratifs, tels que l’enregistrement du bail, l’inventaire,…
Vous pouvez vous débarrasser de ce problème en embauchant une société de gestion, mais ce faisant, vous planifiez le rendement de la location de cette propriété.
Conclusion
Vous connaissez les tenants et les aboutissants de l’immobilier locatif. Cela reste une occasion à saisir pour les raisons suivantes :
- régularité des revenus,
- des taux d’intérêt bas, et donc un faible rendement de l’épargne,
- taux bas et donc le crédit immobilier à de très bonnes conditions,
- faible imposition par rapport aux revenus du travail.
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